Quand on cherche à financer un projet immobilier, le salaire ne représente pas toujours l’intégralité des revenus d’un ménage. Entre les primes, les commissions ou encore les rémunérations variables, tout cela peut représenter une part conséquente des ressources mensuelles. Toutefois, leur prise en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt est un sujet qui n’est pas aussi facile qu’il n’y paraît.
Un calcul complexe pour les particuliers
Pour commencer, rappelons que la capacité d’emprunt correspond au montant maximal qu’un établissement prêteur peut accorder en fonction des revenus et des charges de l’emprunteur. Le calcul repose notamment sur un taux d’endettement maximal de 35%, en tenant compte de l’assurance emprunteur.
Ainsi, le calcul pour emprunter peut rapidement devenir difficile à anticiper quand la rémunération peut varier d’un mois à l’autre.
Les primes ne sont pas toutes traitées de la même façon
Une prime contractuelle et régulière peut être intégrée au calcul des revenus, comme par exemple un 13ème mois ou une prime prévue par le contrat de travail, une convention collective ou un accord d’entreprise. Quand elle comporte un caractère récurrent et garanti, elle peut ainsi contribuer aux revenus retenus pour déterminer la capacité d’emprunt.
A l’inverse, une prime exceptionnelle ou une prime dont le versement dépend de résultats futurs peut être écartée par l’établissement bancaire. En effet, les banques restent prudentes face aux sommes susceptibles de disparaître au cours des années de remboursement du crédit. C’est la raison pour laquelle les primes d’intéressement et de participation ne sont pas toujours retenues par les banques.
Le variable dépend de sa régularité
Les rémunérations variables sont étudiées selon leur fréquence et leur stabilité dans le temps. Dans les faits, des commissions régulières peuvent être examinées dans l’analyse du dossier, là où une rémunération très fluctuante risque d’être moins prise en compte, quand elle n’est pas exclue. Une approche qui permet à l’établissement prêteur de ne pas baser la mensualité future sur des revenus dont la pérennité n’est pas assurée.
Comment calculer votre capacité d’emprunt en dehors des primes et du variable ?
Si vous souhaitez calculer votre capacité d’emprunt, vous pouvez obtenir une première estimation à partir des revenus retenus et des charges qui resteront votre le financement.
Il vous suffit d’appliquer cette formule :
Capacité d’emprunt = (Revenus – Charges) x 35%
Toutefois, rappelons que ce n’est qu’une étape, et que le résultat dépend ensuite de la durée du prêt et du taux appliqué.
Additionner les revenus retenus
Commencez par identifier les ressources susceptibles d’être prises en compte :
- Le salaire
- Les primes régulières
- Les revenus fonciers
- Les pensions
- Les allocations
- Tous les autres revenus susceptibles d’être utiles pour un prêt
En règle générale, les simulateurs en ligne vous permettent également de renseigner la somme des revenus avant prélèvement à la source, afin d’obtenir rapidement une première estimation.
Recenser les charges restantes
Les mensualités des crédits immobiliers et à la consommation en cours doivent être intégrées, au même titre que certaines charges contraintes comme les pensions alimentaires. Par ailleurs, le loyer qui restera dû après l’opération doit aussi être considéré dans certaines situations.
Déterminer la durée du crédit
La durée du prêt impacte aussi le montant qui peut être emprunté. A mensualité comparable, une durée plus longue permet généralement d’augmenter le capital accessible, dans la limite de 25 ans.
Intégrer l’apport personnel
L’apport personnel complète la capacité d’emprunt pour déterminer le budget global du projet. Il peut provenir de l’épargne, de placements disponibles, de donations familiales ou encore de l’épargne salariale. En règle générale, les courtiers estiment qu’un apport d’au moins 10% commence à être significatif pour un crédit.